الصفحات
الكاملة
فضائية
الدستور
رسالة جلالة
الملك للدستور
موقع
زوار الأردن
موقع
جلالة الملكة
موقع
جلالة الملك

هل لها علاقه بارتفاع اسعار العقارات والأراضي؟ * «تخمين»ضريبة بيع العقارات والأراضي بين القانون والمزاجية

تم نشره في الأحد 19 تشرين الثاني / نوفمبر 2006. 02:00 مـساءً
هل لها علاقه بارتفاع اسعار العقارات والأراضي؟ * «تخمين»ضريبة بيع العقارات والأراضي بين القانون والمزاجية

 

 
التحقيقات الصحفية - خلود الخطاطبة.
اتفق مواطنون ومعنيون على أن تعليمات دائرة الأراضي والمساحة الجديده باعتماد مخمنين من القطاع الخاص للاستعانه بهم في تخمين العقارات تشكل عبئاً وكلفةً ماليةً كبيرة على المواطن ، وأنها صدرت دون دراسة وافية ، وركز المواطنون على ان السلبية الاكثر وضوحاً متعلقةً بمنظومة تقدير القيم التي تتغير باستمرار ، وبالرفع دائماً وأن هذا الشيء يربك المقدر والمستثمر والمواطن ، وشددوا على ضرورة الاتفاق على قيم يتم تغييرها سنوياً وليس شهرياً كما هو الواقع الآن ، واعتبروا أي اجراء من دائرة الأراضي والمساحة يقود الى تقدير الأراضي بقيم عالية ترفع أسعارها وتفرض قيما غير حقيقية أعلى من الواقع ضد مصلحة المستثمر والمواطن ، وركزوا على أن موظف الأراضي هو الأقدر على التخمين ، فيما اعتبرت دائرة الاراضي والمساحة أن القانون الجديد وجد لتحقيق العدالة التي تتحقق بوجود نظام ضمن أسس ومعايير محددة وثابتة تحاكي المتغيرات في موضوع تقدير القيم.
اسس قديمة
محمد سامح الزغول ـ مدير مديرية تقدير القيم في دائرة الاراضي والمساحة قال: يعتبر تقدير القيم من المهام الرئيسة والحساسة في دائرة الأراضي والمساحة ، حيث يترتب على عملية التقدير استيفاء الرسوم التي هي أحد الروافد لخزينة الدولة ، وهذا الدخل يتأثر ارتفاعاً وهبوطاً بمدى موضوعية التقدير ، كذلك فإن مصداقية وشفافية الأداء في دائرة الأراضي والمساحة تجاه المتعاملين معها من مواطنين ودوائر حكومية يجب أن تعتمد على أسس محددة وواضحة في عملية التقدير. وأضاف الزغول أن عملية التقدير تهم أكثر من قطاع في الدولة مثل البنوك والمحاكم والمكاتب العقارية والبلديات وشركات البناء والمستثمرين في قطاع الإسكان وغيرها ، حيث تمس القطاعين العام والخاص ، وبما أن عملية التقدير التي كانت متبعة في دائرة الأراضي والمساحة تعتمد أسسا قديمة نوعاً ما وتعتمد على الخبرة الشخصية في كثير من الأحيان ، وهذا "أحد مجالات التحيز من قبل المقدر إما سلبا او إيجابا ". ، وقال ان الموظفين في لجنة تقدير القيم كانت تتوفر لديهم خبرة جيدة في تقدير القيم ولكن ينقصهم صقل هذه الخبرة ووضعها في إطار علمي متقدم ومدروس. واضاف: ولحماية المواطن والمقدر والخزينة من أية معيقات يمكن ان تؤثر على أي منهم ولتحقيق مبدأ العدالة والشفافية كان لابد من التفكير بنظام يعتمد على أسس ومعايير محددة وثابتة وواضحة وقابلة للنقاش والتطوير والتعديل ، لتحاكي المتغيرات في موضوع تقدير القيم .
وقال: كما شهد العالم ويشهد تطوراً سريعاً في العديد من نواحي الحياة السياسية والاقتصادية والاجتماعية والعلمية والقانونية ، وطرق التقدير ، ومفاهيم التقدير ، التي تلعب دوراً هاماً في تطوير إجراءات التقييم ، كذلك فإن الأسواق وإجراءات التجارة قد تغيرت.
وأضاف:ان السندات المالية غيرت بشكل أساسي أسواق رأس المال التي تحدث استثماراً في الملكيات ، ولم تكن دائرة الأراضي والمساحة بمنأى عن ذلك ، إذ أنها تسعى لمواكبة ومجاراة هذا التطور السريع حيث تعتبر الدائرة إحدى المؤسسات الحكومية الرائدة في المملكة بشكل خاص والشرق الأوسط بشكل عام.
وقال لقد شهدت الاستثمارات المالية في العقار (بناء وأرضا) تطوراً ملموساً في الآونة الأخيرة ، وحيث أن لدائرة الأراضي والمساحة دورا هاما في تقدير هذه العقارات إما لغايات الرسوم أو لغايات تأمين الدين أو لغايات الاستملاك أو التعويضات المالية ، ولافتقار السوق الأردني لدراسات خاصة بموضوع تقدير القيم سواء في المحافل العقارية أو المحافل الأكاديمية ، فقد عملت الدائرة على إيجاد منظومة علمية لتقدير القيم تهدف للوصول لقيم مقبولة في ظل ظروف طبيعية ، تساعد المهتمين سواء كانوا موظفين في الدائرة أو عاملين في مواقع أُخرى على إيجاد قيم للعقارات ، معتمدة على مجموعة من المفاهيم والأسس تم العمل على إنجازها وتطويرها خلال السنوات الأخيرة ، حيث تعتمد هذه المنظومة ثلاث طرق علمية وعالمية شاع استخدامها في دول أوروبا وأمريكا ، وهي طريقة الكلفة ، طريقة الدخل ، وطريقة المقارنة ، وتعتمد جميعها مبدأ فصل قيمة الأرض عن قيمة البناء عند عملية التقدير .
وأضاف: ومع زيادة الطلب للحصول على قيمة تقديرية عادلة وصحيحة وذات مرجعية ، أصبح من الضروري تطوير مهنة التقدير العقاري وإيجاد طرق وأساليب متفق عليها ومقبولة من كل من المقدر وطالب التقدير .
وقال :بعد صدور نظام تسجيل المقدرين العقاريين واعتمادهم نظام رقم (81) لسنة 2004 والبدء بتسجيل المقدرين من خلال ( لجنة تسجيل المقدرين العقاريين واعتمادهم ) ومن القطاعين العام والخاص وفي كافة محافظات المملكة ، وضمن توجه دائرة الأراضي والمساحة لتطوير مفهوم الشراكة مع القطاع الخاص ، خاصة في عملية صنع القرار ، ولغايات التسريع في إجراءات التقدير ، فان الدائرة قامت باعتماد عدد من المقدرين العقاريين المسجلين لديها من القطاع الخاص لغايات تقدير قيمة العقار من اجل استيفاء الضرائب والرسوم القانونية لمعاملات نقل الملكية في البيع والشراء فقط في هذه المرحلة ، مع إبقاء الباب مفتوحاً لمن أراد ان يتم التقدير له من قبل مقدري دائرة الأراضي والمساحة ضمن آلية معينة ، وتم البدء بتطبيق هذه التجربة من 1 ـ 8 ـ 2006كل من مديريتي تسجيل أراضي عمان وشمال عمان كمرحلة أولى ، خاضعة للتقييم من دائرة الأراضي والمساحة وبناء على هذا التقييم إما أن يتم توسيع العمل بهذه التجربة الى مديريات تسجيل جديدة او إيقافها لإعادة التنظيم وتصويب مواطن الخلل من خلال اللجنة المشكلة لتقييم أداء المقدرين ، واستبانه يتم تعبئتها من جميع المستفيدين من هذه التجربة ، مع العلم بأن دائرة الأراضي والمساحة لم تقم بتحديد أتعاب المقدرين ، وإنما تركت الباب مفتوحاً فيما بين المواطن والمقدر في تحديد قيمة هذه الأتعاب .
ظاهرة ايجابية
رئيس جمعية مستثمري قطاع الاسكان ـ المهندس محمود السعودي أكد ان ظاهرة اعتماد مكاتب خاصة لغايات التقدير ظاهرة ايجابية تصب في مصلحة المواطن ، كي لا يضطر للانتظار فترة زمنية طويلة بانتظار دوره في دائرة الاراضي والمساحة ، والمبلغ الذي يدفعه المواطن مقابل هذه الخدمة يعتبر رمزيا مقابل كسب الوقت. وأشارالسعودي الى ان القضية السلبية في دائرة الاراضي متعلقة بمنظومة قيم التقدير ، والتي تتغير باستمرار وبالرفع دائما ، مما يربك المقدرين والمستثمرين والمواطن على حد سواء.
وأضاف كما ان هناك بعض المقدرين الخاصين يخشون إذا ما تم تقدير الاراضي بقيم قد لا تتوافق وتقديرات دائرة الاراضي والمساحة (اي التقدير بقيمة اقل) فانهم قد يكونوا معرضين للاستثناء من هذا القرار وإبعادهم عن التقدير ، ومن هنا فإن بعض هؤلاء يحاولون إرضاء دائرة الاراضي من خلال الاجتهاد ، ووضع تقديرات اعلى من القيمه الحقيقيه للارض او العقار ، وبالتالي يقع بعض الظلم على المواطن والمستثمر على حد سواء. وأكد السعودي بان الجميع يبحث عن العدالة ، وان يكون هنالك منظومة تقييم أو اتفاق على قيم يتم تغييرها سنوياً وليس شهرياً ، كما يحصل في بعض المناطق ، علماً بأن اي اجراء من دائرة الاراضي بتقديرالاراضي بقيم عالية قد يشكل ظاهرة سلبية تدفع نحو رفع اسعار الاراضي على المواطنين ، وفرض قيم غير حقيقية وأعلى من الواقع ، وهذا ليس في مصلحة الاستثمار او المواطن او دائرة الاراضي والمساحة.
عدم وضوح في القوانين
الدكتور احمد زكريا صيام ـ اكاديمي وخبير اقتصادي قال :ان الضريبة مبلغ نقدي يفرض بشكل جبري ، وسداده يكون لتحقيق اهداف مالية تزيد الايرادات ، واهداف اجتماعية تعزز اعادة توزيع الثروة بين المواطنين ، وكذلك اهداف اقتصادية تعمل على تشجيع الاستثمار الداخلي بين مختلف القطاعات ، وبما يعزز وينشط حركة النشاط الاقتصادي بشكل عام ، ولعل هذا ما يميز الضريبة عن الرسم باعتباره يدفع مقابل خدمة محددة ، ولذلك تنوعت الضرائب ما بين موحدة ومتعددة ، ومباشرة وغير مباشرة ، ولكن تظل سمات النظام الضريبي في مجملها تشمل المساواة والعدالة من حيث تساوي الضريبة بين المكلفين عندما تتماثل الظروف المادية والاجتماعية ، وكذلك اليقين والوضوح من حيث ضرورة توافر القوانين والانظمة والتعليمات ، وبما لا يدع مجالاً للاجتهاد. ويشير الدكتور صيام الى ان بعض المكلفين يعانون من عدم وضوح بعض القوانين والتعليمات ، مما يربك عمل الموظفين ولا سيما حينما يكون الحديث عن ضريبة الابنية والاراضي وما يتعلق بالتخمين ، مشيراً الى أن وضوح النص القانوني للفقرة الاولى من المادة السابعة عشر من قانون ضريبة الابنية والاراضي رقم (11) لسنة 1945 ، والتي تنص صراحةً بضرورة التبليغ من خلال الاشعار الخطي الى لجنة التخمين ، عن اي بيع او شراء او استبدال للأبنية ، لا سيما وان مراكز الماليات التابعة باتت منتشرة ، الا ان بعض المكلفين لا يسارعون بالإبلاغ عن التعديلات التي تطرأ على عقاراتهم ، فتكون نتيجة تخمين العقار مرتفعة ، ويحرمون انفسهم الاستفادة من الامتيازات التي منحهم اياها قانون ضريبة الابنية والاراضي رقم (11) والذي اشرنا اليه في معرض حديثنا آنفا.
ويتابع: وهكذا يجب مراعاة مصالح جميع المتعاملين سواء المكلفين او المجتمع او غيرهما ، وبما يمنع الازدواج الضريبي والتفاوت بالمبالغ المقدرة ، وهذا ما يعزز العدالة الضريبية الافقية والعامودية ، فتكون مبادىء توزيع العبء الضريبي لتحقيق العدالة الضريبية مبنية على اساس المنفعة والقدرة على الدفع عند تخمين العقار بعيداً عن فرض الغرامات المترتبة عن التأخر او عدم التبليغ.
ويشير الدكتور صيام الى اهمية وضوح التعليمات ذات الصلة بالتخمين ، وعملية التقدير بحيث تقدر قيمة صافي الايجار السنوي للأبنية والاراضي وفق معادلات يجب ان تراعى فيها الفئة وصفة الاستخدام ان كان تجارياً او سكنياً أو حتى صناعيا ، وذلك وفق معادلة تقدير قيمة صافي الايجار السنوي للأرض الخلاء ، او تقدير صافي الايجار السنوي للأبنية ، وكذلك الضرائب والرسوم المتحققة من ضريبة المعارف ، ومساهمة المجاري ، وضريبة الابنية والأراضي ، الا أن التقدير للأبنية المؤجرة يختلف بعض الشيء ، الا انه يخضع كذلك لمعادلة تحسم الاجتهاد ، ومع ذلك فإن الواقع يشير الى تذمر بعض المكلفين من عدالة المبلغ المفروض ، ويعتقدون انه يخضع للمزاجية ، ولذلك فإن باب تقديم طلب الاعتراض مفتوحاً في حالة عدم اقتناع صاحب العقار بتقدير لجنة التخمين ، حيث يقدم اعتراضاً خلال "30" يوماً من استلامه لإشعار التقدير ، ليصار بعدها النظر في الأمر ، فإما أن يتم تعديل القيمة إن كانت البينة واضحة وجلية ، أو يبقى الحال نفسه في ظل المعطيات ، وفي كلا الحالتين يتم إبلاغ المكلف بذلك ، وإن لم يقتنع المكلف بذلك أيضاً ، فيحق له تقديم طلب الاستئناف إعتراضاً على قرار لجنة الاعتراض ، وذلك في مدة اقصاها اربعة عشر يوما ، لتقوم لجنة الاستئناف بعدها بالنظر في الطلب واستصدار القرار والذي يعتبر عندئذ قرارا قطعيا.
وقال: لقد أجاز القانون إعفاء بعض العقارات من دفع الضرائب ، كما قدم بعض الاعفاءات كالخصم التشجيعي في حالات الدفع خلال الستة اشهر الاولى من السنة ، فعلى سبيل المثال يعفى المكلف بنسبة 8% اذا قام بالتسديد خلال اول شهرين من كل عام ، كما يعفى بنسبة 6% اذا سدد خلال شهري آذار ونيسان ، اما اذا سدد خلال آخر شهرين من النصف الاول من العام فيعفى بنسبة 4% فقط. من هنا اذا طلب المكلف مراجعة قائمة التقدير نتيجة لتلف او نقص قيمة صافي ايجاره تقوم لجنة التخمين في كل سنة بمراجعة التخمين اذا نقص الصافي السنوي بمقدار الخمس ، وكذلك الحال اذا تغيرت صفة أي ملك أوتمت تسويته بمقتضى قانون تسوية الاراضي ، وبالمقابل ففي حالة لم تدفع ضريبة الابنية والاراضي خلال السنة المالية التي تحققت فيها فلا بد من إستيفاء مبلغ اضافي كغرامة محددة بنسبة معينة من المبلغ المستحق الاداء ، على انها تزداد تراكمياً الى حد معين من الضريبة المستحقة ، وكذلك الحال بالنسبة لضريبة المعارف والتي ان لم تدفع خلال السنة المالية التي تحققت فيها ، فيستوفى عندئذ مبلغ اضافي بمثابة الغرامة ، والتي تزداد تراكمياً الى حدود معينة.
وأشار:الى ضرورة توضيح صلاحية لجنة التقدير ، وكيفية احتساب مبلغ التخمين لقطع الشك باليقين وللحد من ظاهرة تذمر بعض المكلفين واعتقادهم بعدم حسم الامور واختلافها من مكلف لآخر ، لا سيما وان المكلف بالدفع هو مالك او منتفع بالملك او هو الذي يتقاضى بدل ايجار ، والاساس في فرض الضريبة العدالة وإعادة توزيع الثروة على اساس من الشفافية والوضوح.
كلفة مالية على المواطن
- النائب هاشم الدباس ـ رئيس اللجنة المالية في البرلمان شدد على ان التعليمات الجديدة التي صدرت عن دائرة الاراضي والمساحة باعتماد مختصين من القطاع الخاص للاستعانة بهم في تخمين العقارات والاراضي تشكل عبئاً وكلفة مالية على المواطن ، وان هذه التعليمات صدرت اعتباطاً دون دراسة وافية.
وتساءل الدباس اذا ما كانت اسباب هذه التعليمات هو عدم الثقة بقدرات موظفي دائرة الاراضي والمساحة ، واذا كانت كذلك فهي ظلم كبير لموظفي الاراضي الذين اعتبرهم هم الاقدر على تخمين وتقدير العقارات لخبرتهم الكبيرة في هذا المجال الذي يختصون به. وأضاف رئيس اللجنة المالية في البرلمان انه ضد اللجوء في تخمين العقارات للقطاع الخاص ، وقال ان الضريبة المفروضة على العقار في الاردن مجحفة للغاية ومرتفعة ، فضريبة مقدارها 10% على العقارات مرتفعة للغاية وفعلياً فإن الحكومة حصلت على ما يعادل 60% من ثمن الاراضي تقديراً ، نتيجة لحركة البيع والشراء ، وهذه نسبة عالية جداً وتحد من البيع والشراء ، ودفعت الكثير من المواطنين الى تجاهلها باجراء وكالات كأن يتفق من يريد شراء الارض ومن يود البيع على اعطاء وكالة تفادياً لدفع الرسوم ، وكانت الوكالة تمتد لسنوات عديدة وهذا يذهب مبالغ طائلة على الحكومة ، الا ان الحكومة مؤخراً تنبهت لذلك وحددت مدة الوكالة. وأكد الدباس على ان مسألة تقدير قيمة العقار من خلال لجان تستأنس دائرة الاراضي والمساحة برأيها سلاح ذو حدين ، ففي بعض الاحيان يتم تخمين القيمة الحقيقية وفي كثير من الاحيان يكون التخمين والتقدير اكثر أو أقل ، وأصبحت بذلك قضية مزاجية ، لذلك فمدير التقدير في الاراضي والمساحة هو الاقدر على التخمين.
رئيس مجلس الادارة: محمد داودية - رئيس التحرير المسؤول: محمد حسن التل